Immobilienmarkt: Gelegenheit zu investieren

Der rasche Anstieg der Zinsen auf ein Niveau, das der Markt seit Jahren nicht mehr „gewohnt“ war, hat den Erwerb von Eigentum erschwert. Auch Anlagen in Immobilien wurden plötzlich in Frage gestellt, weil es wieder attraktive Zinsen bei gebundenen Spareinlagen und bei Anleihen gibt. Doch dazu gibt es keinen Grund, denn leistbare Wohnungen sind hierzulande Mangelware und die Mieten steigen.

Peter Karl ist Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG und seit der Gründung der ersten Immobilienfonds nach der Jahrtausendwende in der Branche tätig. In unserem Blog-Interview beantwortet er die wichtigsten Fragen rund um Immobilien und Anlegen in Immobilien mit Fonds.

Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.

Nach dem Zinsanstieg in Europa und in den USA ist der zuvor stark florierende Immobilienmarkt eingebrochen. Da und dort wird vor Veranlagungen in Immobilien sogar gewarnt. Ist die Skepsis angebracht?

Wir müssen hier unterscheiden zwischen dem Erwerb von Eigentum und dem Mietwohnungsmarkt. Der Käufermarkt ist vom Anstieg der Zinsen am falschen Fuß erwischt worden. Wer bei seiner Finanzierung einen variablen Zinssatz gewählt hatte, bekam die Teuerung stark zu spüren. Zusätzlich machten die erschwerten Finanzierungsbedingungen, etwa durch die KIM-VO (Kreditimmobilienmaßnahmen-Verordnung, Anm.) im August 2022, die einen Eigenmittelanteil von mindestens 20% vorschreibt, vielen potenziellen Bauwerbern und Wohnungskäufern einen Strich durch die Rechnung.

Im Gegenzug ist die Nachfrage nach Mietobjekten deutlich gestiegen. Die Mieteinnahmen der von der ERSTE Immobilien KAG verwalteten Objekte konnten trotz der erschwerten Marktbedingungen im Vorjahr um rund 22 % auf 96,2 Mio. Euro erhöht werden. Die Auslastung liegt damit auf einem hohen Wert von 95%. Der Mietmarkt, in dem wir uns mit unseren beiden Immobilienfonds bewegen, erlebt einen regelrechten Boom.

Dennoch mussten Sie Objekte abstoßen, die gut vermietet waren, um die Abflüsse bedienen zu können. Ist das nicht schade?

Sowohl der ERSTE IMMOBBILIENFONDS als auch der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS verfügen über ein gut aufgestelltes Immobilienportfolio mit gestiegenen Mieteinnahmen im Vorjahr und einer weiterhin guten Nachfrage nach Mietwohnungen. Wir haben frühzeitig Maßnahmen gesetzt, um die Liquidität zu stärken: Wir haben einige Wohnimmobilien in Wien und eine Büroimmobilie in Hamburg über dem Verkehrswert verkauft. Damit verfügen beide Fonds über ausreichend liquide Mittel. Das zeigt auch, dass es in Österreich Investoren gibt, die gut geführte Immobilien sofort in ihr Portfolio aufnehmen können und dies als Chance betrachten.

Natürlich ist das schade, denn in Wahrheit gibt es außer den Zinsen keinen stichhaltigen Grund gerade jetzt zu verkaufen. Aber die Aussicht auf ein Ende des Zinserhöhungszyklus wird der gesamten Immobilienbranche den Rücken stärken. Die steigenden Mieterträge aufgrund der Inflationsanpassung und der Rückgang von Neubautätigkeiten bedeuten, dass die Anleger:innen mit einer soliden Wertentwicklung der beiden Immobilienfonds rechnen dürfen.

Hinweis der Redaktion: Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. MieterInnen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

Die Regierung hat dieser Tage ein Baupaket vorgelegt. Bis 2026 soll eine Milliarde Euro in den gemeinnützigen Wohnbau investiert werden. Dadurch will man die Bauwirtschaft ankurbeln und 20.000 neue Wohnungen bauen, 5.000 sollen saniert werden. Werden die Mieten bald wieder fallen?

Der Wunsch nach leistbarem Wohnraum eint alle politischen Parteien. Angesichts einer kräftig wachsenden Bevölkerung in Österreich auf mittlerweile 9,2 Millionen Einwohner (Quelle: OeStat) ist dieser Wunsch mehr als berechtigt. Trotz der Milliarden-Unterstützungen, die ich gerade jetzt für wichtig erachte, werden leistbare Wohnungen in den nächsten Jahren Mangelware bleiben. Die Mieten werden daher weiter anziehen. Davon profitieren natürlich alle Anleger:innen in unseren Fonds, gerade wenn die Zinsen wieder fallen.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Daher sollten entsprechende Wohnungen zur Verfügung stehen, die sich die Menschen auch dauerhaft leisten können. Wir haben daher im Portfolio ein breit gefächertes Angebot von geförderten bis hin zu frei finanzierten Mietwohnungen. Energieeffiziente, nachhaltig orientierte Häuser profitieren von dieser Entwicklung umso mehr, da insbesondere die Energiekosten in solchen Projekten deutlich niedriger ausfallen. Daher achten auch wir bereits beim Ankauf bzw. in der Weiterentwicklung von Bestandsimmobilien auf die nachhaltige Ausrichtung der Gebäude. Denn nur nachhaltige Immobilien sind langfristig fit für die Zukunft!

Wie sehen Sie die künftige Preisentwicklung bei Wohnimmobilien, die in den Erste-Fonds die bei weitem größte Bedeutung haben? Im Vorjahr waren Preisrückgänge am Markt zu beobachten.

Laut dem Wohnimmobilienpreisindex der Nationalbank für das vierte Quartal sind die Preise seit dem Höhepunkt im dritten Quartal 2022 bundesweit nur um 4,2% gefallen – trotz der vorhin skizzierten Schwierigkeiten. In Wien war der Preisrückgang etwas stärker als außerhalb Wiens, und gebrauchte Eigentumswohnungen verloren mit -8,6% überdurchschnittlich an Wert. Angesichts dieser Preisrückgänge ist die Werterhaltung unserer beiden Immobilienfonds solide, was die Seitwärtsbewegung der Bewertungen 2023 zeigt.

Ein Argument mehr, wieder in Mietwohnungen zu investieren. Schließlich führen höhere Inflationsraten zu einem Anstieg der Inflations-indexierten Mieten. Und angesichts der rückläufigen Baugenehmigungen, einer weiteren Zuwanderung sowie der bis Jahresende absehbaren Entspannung bei den Zinsen erscheint hierzulande ein Boden bei den Preisen erreicht. Privates Kapital sucht nach Investitionsmöglichkeiten und einige professionelle Anleger:innen beginnen sich bereits einzudecken. Daher sollte man nicht aus den Augen verlieren, dass ein Immobilienanteil im Depot unverzichtbar ist.

Hinweis der Redaktion: Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. MieterInnen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

Lassen Sie uns noch kurz über die beiden Fonds reden. Welche Merkmale haben sie? Wie haben sie sich in den letzten Jahren entwickelt?

Der ERSTE IMMOBILIENFONDS legt den Fokus auf Wohnimmobilien in Städten und städtischen Ballungszentren in Österreich und Deutschland (Hamburg). Der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS mit seinem nachhaltig orientierten Portfolio investiert in klimaaktiv-zertifizierte Gebäude mit einem sozialen Aspekt wie Pflegeheime, Wohnen für Studenten oder auch Schulen, Kindergärten und Forschungseinrichtungen sowie Büros.

Dank dieser konservativen Investmentstrategie weisen beide Publikumsfonds trotz der äußerst schwierigen Immobilienmarktlage und eines herausfordernden Umfelds eine positive Performance auf:  Im Jahr 2023 betrug die Wertsteigerung für Anleger:innen im ERSTE IMMOBILIENFONDS 1,1 % (per 31.12.2023, 10 Jahres Performance 2,2 % p.a.)* und im ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS 1,3 % (per 31.12.2023, Performance seit Fondsbeginn: 1,6 % p.a.)*

Hinweis: Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt lt. OeKB Methode. Die Wertentwicklung unterstellt eine vollständige Wiederveranlagung der Ausschüttung und berücksichtigt die Verwaltungsgebühr sowie eine allfällige erfolgsbezogene Vergütung. Der bei Kauf gegebenenfalls anfallende einmalige Ausgabeaufschlag und allenfalls individuelle transaktionsbezogene oder laufend ertragsmindernde Kosten (z.B. Konto- und Depotgebühren) sind in der Darstellung nicht berücksichtigt. Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

Weitere Informationen finden Sie unter ersteimmobilien.at

Vorteile für AnlegerInnen

• Veranlagung in reale Werte (Grund und Boden).
• Die Wertentwicklung ist unabhängig von der Entwicklung an den Aktienbörsen.
• Der Immobilienfonds bildet eine stabile Depotergänzung und bietet eine Chance für den langfristigen Vermögensaufbau.
• Investition in ein breit gestreutes Immobilienportfolio mit Schwerpunkt auf dem Wohnbereich in Österreich und Deutschland (Hamburg).
• Das Investment bietet einen Inflationsschutz. Denn die Mieten werden in der Regel an die Inflation angepasst.
• Regelmäßiges Anlegen ist bereits mit kleinen Beträgen möglich – mit dem s Fonds Plan.
• Der Immobilienfonds ist zur Wertpapierdeckung österreichischer Pensionsrückstellungen geeignet (Deckung 103,50 Euro je Anteil).
• Der Immobilienfonds ist für die Veranlagung des investitionsbedingten Gewinnfreibetrages geeignet.

Zu beachtende Risiken

• Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen.
• MieterInnen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen.
• Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.
• Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen.
• Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

• Die Rückgabe von Anteilen ist nach wie vor zum täglichen Rechenwert möglich. Die ImmoKAG kann die Fondsbestimmungen dahingehend ändern, dass eine Mindestbehaltedauer von einem Jahr sowie eine Rückgabefrist von einem weiteren Jahr (zusätzlich) für die Rückgabe von Anteilscheinen gelten.
• Dies könnte das Preisänderungsrisiko erhöhen. Denn der Anteilswert kann in dem Zeitraum bis zur tatsächlichen Rücknahme der Anteilscheine unter den Einstandspreis bzw. unter den Anteilswert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fallen.
• Eine Änderung der Fondsbestimmungen zur Einführung der Mindestbehaltedauer und Rückgabefrist würde erst ein Jahr nach Veröffentlichung in Kraft treten.
• Spätestens mit 01.01.2027 werden aufgrund gesetzlicher Vorgaben die Mindestbehaltedauer und die Rückgabefrist für alle Anteilscheininhaber in Kraft treten.
• Die empfohlene Behaltedauer beträgt mindestens 3 Jahre.
• Eine Veranlagung in Immobilien bzw. Immobilienfonds ist als längerfristiges Investment zu sehen.

Weitere Ausführungen zur nachhaltigen Ausrichtung des ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS sowie zu den Angaben gemäß Offenlegungs-Verordnung (Verordnung (EU) 2019/2088) und Taxonomie-Verordnung (Verordnung (EU) 2020/852) sind dem aktuellen Prospekt inkl. Anlage 1 Vorvertragliche Offenlegung zur Nachhaltigkeit als auch den auf der Homepage unter dem Punkt EU Offenlegungs-Verordnung zu findenden Dokumenten zu entnehmen. Bei der Entscheidung, in den ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS zu investieren, sollten alle Eigenschaften oder Ziele des ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS berücksichtigt werden, wie sie in den Fondsdokumenten beschrieben sind.

Details können Sie auch unserer Homepage www.ersteimmobilien.at entnehmen und wir stehen Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung.