Erste Asset Management Investment Blog

„Nur nachhaltige Immobilien haben Zukunft“

„Nur nachhaltige Immobilien haben Zukunft“
„Nur nachhaltige Immobilien haben Zukunft“
© Herta Hurnaus
Beitrag teilen:

In den vergangenen Monaten ist Nachhaltigkeit zu einem zentralen Thema in der Immobilienwirtschaft geworden. Der Rückenwind in Europa ist unverkennbar. Die Vorgabe der Europäischen Kommission zum Green Deal war der Auftakt dafür. Kapitalflüsse sollen in nachhaltige Investments gelenkt werden. Gleichzeitig will man dadurch die Langfristigkeit des Finanz- und Wirtschaftslebens fördern. Die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen haben die Entwicklung deutlich beschleunigt, bestätigt Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Asset Management und CEO der ERSTE Immobilien KAG im Blog Interview.

Warum nimmt die Immobilienbranche gerade jetzt das Thema Nachhaltigkeit ernst?

Die Immobilienbranche hat sich mit Nachhaltigkeit lange schwergetan. Man wurde von manchen belächelt, wenn man es als Investor thematisiert hat. Die neuen gesetzlichen Vorgaben beginnen erfreulicherweise Wirkung zu zeigen. Denn nicht nur die Investoren, sondern auch (vor allem gewerbliche) Mieter richten sich vermehrt nach Nachhaltigkeitskriterien. Wenn man dann kein nachhaltiges Gebäude anbieten kann, hat das Nachteile in der Vermarktung. Da erhöht sich gleichzeitig der wirtschaftliche Druck, eine Immobilie nachhaltig und damit marktfähig zu gestalten.

Wie hat die ERSTE Immobilien „Nachhaltigkeit“ definiert und welche Rolle spielt die Nachhaltigkeit praktisch bei Ihren Immobilien?

Wir sind ein langfristig orientierter Immobilieninvestor. Gerade deshalb muss alles, was heute gekauft wird, auch in 5 oder 10 Jahren marktfähig sein. Meiner Meinung nach sind nur nachhaltige Immobilien zukunftsfähig. Für nicht nachhaltige Gebäude erwarte ich mittelfristig Probleme bei der Vermietung und wohl auch bei der Bewertung.

(C) Klaus Ranger

„Gebäude, die nicht nachhaltig ausgerichtet sind, werden mittelfristig Probleme bekommen“


Peter Karl, ERSTE Immobilien KAG

Ich persönlich sehe Nachhaltigkeit als Gebot der Stunde. Auch aus Verantwortung gegenüber den nachkommenden Generationen. Es ist wichtig, die nächsten Jahrzehnte so zu gestalten, dass Europa und die ganze Welt lebenswert bleiben. Ich glaube, dass es viele gute Gründe gibt, das Thema ernst zu nehmen.

Die ERSTE Immobilien KAG war die erste Gesellschaft im Immobilienbereich, die sich mit Nachhaltigkeit beschäftigt. Bereits 2016 haben wir den nachhaltigen ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS aufgelegt. Er ist nach wie vor der einzige nachhaltige Publikumsimmobilienfonds in Österreich und wird auch für den gerade zur Zeichnung aufliegenden Fonds ERSTE REAL ASSETS investierbar sein – wenn man neben Immobilien auch Wert legt auf andere reale Werte, also Aktien und Gold.

Welche Kriterien müssen konkret erfüllt sein, damit eine Immobilie nach Ihrem Dafürhalten nachhaltig ist?

In unserem Nachhaltigkeitskatalog gibt es drei Hauptpunkte – Umweltkriterien, den sozialen Aspekt und die Wirtschaftlichkeit. Diese bilden zusätzlich zu den grundlegenden wirtschaftlichen, technischen und juristischen Ankaufskriterien eine Entscheidungsgrundlage für die Investitionen. Die Faktoren können jedoch nicht singulär für sich gesehen werden. Nur im Zusammenspiel der Aspekte kann eine Bewertung vorgenommen werden.

Nachhaltigkeit bei Immobilien – Darauf kommt es an

Umweltkriterien – Verwendung von nachhaltigen Baumaterialien, Energieeffizienz (Photovoltaikanlagen bzw. Sonnenschutz)

Sozialer Aspekt – Nutzung der Immobilie z.B. als Seniorenwohnheim; Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsanbindung und Geschäfte in Standortnähe; nachhaltiger Bedarf bei der Nutzung

Wirtschaftliche Nachhaltigkeit – ökonomische Nachhaltigkeit des Objektes sowie Qualitätssicherung der Bauausführung. Sprich kann die Immobilie über den gesamten Lebenszyklus betrachtet Erträge erwirtschaften bzw. trägt sich die Immobilie selbst?

Nicht umsonst ist der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS ist Träger des Österreichischen Umweltzeichens für nachhaltige Finanzprodukte. Voraussetzung hierfür ist die Einhaltung der umfangreichen klimaaktiv Basis- bzw. Musskriterien für Gebäude. Dabei werden beispielsweise folgende Punkte beurteilt und bewertet: Energieeffizienz, ökologische Qualität, Komfort und Ausführungsqualität.

Wie transformieren Sie Ihren Immobilienbestand in einen nachhaltigen Bestand?

Sämtliche Immobilien bzw. Projekte durchlaufen vor Ankauf einen detaillierten Prüfungsprozess. In dessen Rahmen wird auch ihre soziale Komponente, die Umweltverträglichkeit und die Wirtschaftlichkeit bewertet. Dabei wird die grundsätzliche Eignung für unsere Immobilienfonds geprüft.

Diesen Prozess durchlaufen nun auch bereits angekaufte ältere Immobilien. Hier werden mögliche Sanierungen bzw. Adaptierungen im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien geprüft. Dieses Thema betrifft vorrangig das Portfolio des ERSTE IMMOBILIENFONDS. Denn der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS ist ja seit Start an nachhaltig ausgerichtet.  Wir haben uns entschieden, im Portfolio des ERSTE IMMOBILIENFONDS Nachhaltigkeitskriterien insbesondere im Zusammenhang mit anstehenden Sanierungen miteinzubeziehen. Beispielsweise durch den Einbau von Photovoltaikanlagen zur Steigerung der Energieeffizienz. Oder die Verwendung von alternativen Dämmmaterialien anstatt Polystyrol. Denn ich halte nichts davon, Immobilien in Styropor einzupacken – und diese dann aufgrund der gestiegenen Energieeffizienz als nachhaltig zu verkaufen.

Wie bewerten Sie Nachhaltigkeitsrisiken bei Ihren Investitionsentscheidungen? Welche Rolle spielen dabei neben Gesetzen freiwillige Standards?

Wir greifen bei der Bewertung auf eine ESG-Toolbox zurück. Elemente der Toolbox sind unter anderem Nutzungsart, Mieterauswahl, Nachhaltigkeitsrating sowie klimaaktiv Zertifizierungen. Mit deren Hilfe gehen wir auf die unterschiedlichen Nachhaltigkeitsauswirkungen und Nachhaltigkeitsindikatoren ein. Nicht alle Elemente der Toolbox (Tools) werden in allen Anlagestrategien eingesetzt. Die Nutzung der Tools wird auf Basis der Anlagestrategie und des daraus zu erwartenden Risikopotenzials für jeden Immobilienfonds festgestellt.

Die Objekte werden im Zuge des detaillierten Prüfungsprozesses auf die grundsätzliche Eignung für die Fonds geprüft. Wir integrieren also bereits hier eine Prüfung der verschiedensten Risiken. Dadurch können wir schon in der Immobilienselektion ESG-Risiken reduzieren.

Daneben spielen selbstverständlich auch freiwillige Standards eine Rolle, die man nicht unterschätzen darf. Die Erste Asset Management (Erste AM) hat die Principles of Responsible Investing (PRI) der Vereinten Nationen (als erste in Österreich) unterzeichnet. Als Tochter der Erste Asset Management orientieren wir uns an diesen Grundsätzen. So arbeiten wir beispielsweise aktiv bei verschiedenen Organisationen mit um die Themen in der Immobilienwirtschaft voranzutreiben.

Wie setzen Sie die Taxonomieverordnung und die Offenlegungsverordnung der EU um?

Genaugenommen haben wir Nachhaltigkeitsrisiken, die in der Offenlegungsverordnung der EU behandelt werden, schon immer in unseren Auswahlprozess miteinbezogen. Sowohl auf Produkt- als auch auf Unternehmensebene. Denn wir verfolgen seit unserer Gründung an eine langfristige buy-and-hold Strategie bei den Investments. Nachhaltiger Werterhalt und die Erwirtschaftung von nachhaltigen Erträgen war und ist seit jeher unser Ziel. Im Zuge der Vorbereitung für die Offenlegungsverordnung und die Taxonomieverordnung haben wir die Gelegenheit genützt, um nachzujustieren und unseren Prüfungsprozess weiter zu schärfen.

Welche Bedeutung haben Immobilien-Zertifikate und ähnliche Auszeichnungen? Bieten sie einen echten Mehrwert, oder sind sie bloß ein Marketinginstrument (Stichwort „Greenwashing“)?

Leider gibt es das Thema „Greenwashing“ bei allen Anlageklassen. Für mich ist Nachhaltigkeit aber kein Hype – sie ist ernst gemeint. Meines Erachtens nach haben sich die am Markt verbreiteten Zertifikate stark weiterentwickelt. Auf manche Faktoren, wie insbesondere die soziale Nachhaltigkeit, legen wir als ERSTE Immobilien KAG noch mehr Wert. Dem wollen wir mit unserem eigenen Nachhaltigkeitskatalog gerecht werden.

Welchen Stellenwert werden die Zertifikate der freien Marktwirtschaft aus Ihrer Sicht im Kontext zu den harten EU-Standards haben?

Hier stehen wir am Anfang einer Entwicklung. Ich erwarte mir immer mehr gesetzliche Vorgaben in diese Richtung. Zumal auch der wirtschaftliche Druck auf die Immobilienbranche von Seiten der Investoren und Anlegern steigen wird. Wir glauben, dass vor allem private Anleger der Erfüllung von staatlichen bzw. öffentlichen Standards mehr Anerkennung beimessen. Dies ist auch der Grund, warum wir uns für das Umweltzeichen entschieden haben.

Inwieweit sind tatsächlich nachhaltige Immobilien teurer als konventionelle Immobilien? Wird sich das durch die kommenden EU-Standards ändern?

Wenn Projektentwickler vom Start weg in der Planung Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen, entsteht in der Regel kein nennenswerter Mehraufwand. Möchte man jedoch die höchsten Standards erfüllen entstehen Zusatzkosten. Diese können durchaus bis zu 10 % an Mehrkosten verursachen. Da muss man sich im konkreten Fall überlegen, wie sinnvoll diese Mehrkosten sind. Aufgrund der Langfristigkeit von Immobilieninvestments bin ich jedoch der Meinung, dass sich diese Kosten mittel- bis langfristig durchaus rentieren. Denn ich erwarte mir bei nachhaltigen Immobilien eine bessere Entwicklung als bei konventionell errichteten Immobilien. Grundsätzlich kann man aber einen soliden nachhaltigen Standard ohne großen Zusatzaufwand bauen.

Wie gut sind die Projektentwickler Ihrer Beobachtung in diesem Bereich aufgestellt?

In der Vergangenheit hat sich die Projektentwicklerbranche leider wenig mit dem Thema auseinandergesetzt. Auch weil es keine gesetzlichen Vorgaben gab, an denen man sich orientieren konnte. Wenn dann aber doch ein Investor auf Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien bestanden hat musste in der Regel eine vorhandene Planung geändert werden. Was natürlich extra Kosten verursacht hat. Zum Glück hat mittlerweile ein Umdenken stattgefunden. Sicher auch im Hinblick auf die kommenden EU-Standards. Denn damit geht ein steigender Bedarf an nachhaltig errichteten Immobilien einher. Heute sind viele Projektentwickler fit was die Themen betrifft. Überlegungen, wie man Nachhaltigkeit in zukünftige Immobilienprodukte integrieren kann sind Teil von Strategieprozessen geworden. Erfreulicherweise merken wir bereits jetzt, dass das Angebot zunimmt. In den nächsten 5 Jahren wird dann deutlich spürbar sein, dass sich in der Branche viel verändert hat.

Wichtige rechtliche Hinweise:

Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Wertentwicklungen.

Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Sofern nicht anders angegeben, Datenquelle ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. Unsere Kommunikationssprachen sind Deutsch und Englisch.

Der „Prospekt und Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ (Prospekt) und die Wesentliche Anlegerinformation/KID der ERSTE Immobilien KAG werden entsprechend den Bestimmungen des Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) BGBl. I Nr. 135/2013 iVm dem ImmoInvFG BGBI. Nr. 80/2003 idjF erstellt und im „Amtsblatt zur Wiener Zeitung“ bzw. auf der Homepage der ERSTE Immobilien KAG www.ersteimmobilien.at veröffentlicht.

Der Prospekt sowie die Wesentliche Anlegerinformation/KID sind in der jeweils aktuell gültigen Fassung auf der Homepage www.ersteimmobilien.at abrufbar und stehen dem interessierten Anleger kostenlos am Sitz der ERSTE Immobilien KAG (Verwaltungsgesellschaft, AIFM) sowie am Sitz der Erste Group Bank AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle) zur Verfügung. Das genaue Datum der jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts, die Sprachen, in denen dieser erhältlich ist, sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente sind auf der Homepage www.ersteimmobilien.at ersichtlich.

Diese Unterlage dient als zusätzliche Information für unsere Anleger und basiert auf dem Wissensstand der mit der Erstellung betrauten Personen zum Redaktionsschluss. Unsere Analysen und Schlussfolgerungen sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Bedürfnisse unserer Anleger hinsichtlich Ertrag, steuerlicher Situation oder Risikobereitschaft. Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu. Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Irrtümer und Druckfehler vorbehalten.

ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H., Am Belvedere 1, 1100 Wien

REAGIEREN SIE AUF DEN ARTIKEL

WICHTIGE RECHTLICHE HINWEISE

Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Sofern nicht anders angegeben, Datenquelle Erste Asset Management GmbH. Die Kommunikationssprache der Vertriebsstellen ist Deutsch und jene der Verwaltungsgesellschaft zusätzlich auch Englisch.

Der Prospekt für OGAW-Fonds (sowie dessen allfällige Änderungen) wird entsprechend den Bestimmungen des InvFG 2011 idgF erstellt und veröffentlicht. Für die von der Erste Asset Management GmbH verwalteten Alternative Investment Fonds (AIF) werden entsprechend den Bestimmungen des AIFMG iVm InvFG 2011 „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ erstellt.

Der Prospekt, die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ sowie das Basisinformationsblatt sind in der jeweils aktuell gültigen Fassung auf der Homepage www.erste-am.com jeweils in der Rubrik Pflichtveröffentlichungen abrufbar und stehen dem/der interessierten Anleger:in kostenlos am Sitz der jeweiligen Verwaltungsgesellschaft sowie am Sitz der jeweiligen Depotbank zur Verfügung. Das genaue Datum der jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts, die Sprachen, in denen das Basisinformationsblatt erhältlich ist, sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente, sind auf der Homepage www.erste-am.com ersichtlich. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte ist in deutscher und englischer Sprache auf der Homepage www.erste-am.com/investor-rights abrufbar sowie bei der Verwaltungsgesellschaft erhältlich.

Die Verwaltungsgesellschaft kann beschließen, die Vorkehrungen, die sie für den Vertrieb von Anteilscheinen im Ausland getroffen hat, unter Berücksichtigung der regulatorischen Vorgaben wieder aufzuheben.

Hinweis: Sie sind im Begriff, ein Produkt zu erwerben, das schwer zu verstehen sein kann. Bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen, empfehlen wir Ihnen, die erwähnten Fondsdokumente zu lesen. Diese Unterlagen erhalten Sie zusätzlich zu den oben angeführten Stellen kostenlos am jeweiligen Sitz der vermittelnden Sparkasse und der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG. Sie können die Unterlagen auch elektronisch abrufen unter www.erste-am.com.

Wichtig: Die im Basisinformationsblatt angeführten Performance-Szenarien beruhen auf einer Berechnungsmethodik, die in einer EU-Verordnung vorgegeben ist. Die künftige Marktentwicklung lässt sich nicht genau vorhersagen. Die dargestellten Performance-Szenarien zeigen nur mögliche Erträge auf, basieren dabei aber auf den Erträgen in der jüngeren Vergangenheit. Die tatsächlichen Erträge könnten niedriger ausfallen als angegeben.

Unsere Analysen und Schlussfolgerungen sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale unserer Anleger:innen hinsichtlich des Ertrags, der steuerlicher Situation, Erfahrungen und Kenntnisse, des Anlageziels, der finanziellen Verhältnisse, der Verlustfähigkeit oder Risikotoleranz.

Bitte beachten Sie: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu. Eine Veranlagung in Wertpapieren birgt neben den geschilderten Chancen auch Risiken. Der Wert von Anteilen und deren Ertrag können sowohl steigen als auch fallen. Auch Wechselkursänderungen können den Wert einer Anlage sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Es besteht daher die Möglichkeit, dass Sie bei der Rückgabe Ihrer Anteile weniger als den ursprünglich angelegten Betrag zurückerhalten. Personen, die am Erwerb von Investmentfondsanteilen interessiert sind, sollten vor einer etwaigen Investition den/die aktuelle(n) Prospekt(e) bzw. die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“, insbesondere die darin enthaltenen Risikohinweise, lesen. Ist die Fondswährung eine andere Währung als die Heimatwährung des/der Anleger:in, so können Änderungen des entsprechenden Wechselkurses den Wert der Anlage sowie die Höhe der im Fonds anfallenden Kosten - umgerechnet in die Heimatwährung - positiv oder negativ beeinflussen.

Wir dürfen dieses Finanzprodukt weder direkt noch indirekt natürlichen bzw. juristischen Personen anbieten, verkaufen, weiterverkaufen oder liefern, die ihren Wohnsitz bzw. Unternehmenssitz in einem Land haben, in dem dies gesetzlich verboten ist. Wir dürfen in diesem Fall auch keine Produktinformationen anbieten.

Zu den Beschränkungen des Vertriebs des Fonds an amerikanische oder russische Staatsbürger entnehmen Sie die entsprechenden Hinweise dem Prospekt bzw. den „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“.

In dieser Mitteilung wird ausdrücklich keine Anlageempfehlung erteilt, sondern lediglich die aktuelle Marktmeinung wiedergegeben. Diese Mitteilung ersetzt somit keine Anlageberatung und berücksichtigt weder die Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen, noch unterliegt sie dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen.

Die Unterlage stellt keine Vertriebsaktivität der Verwaltungsgesellschaft dar und darf somit nicht als Angebot zum Erwerb oder Verkauf von Finanz- oder Anlageinstrumenten verstanden werden.

Die Erste Asset Management GmbH ist mit den vermittelnden Sparkassen und der Erste Bank verbunden.

Beachten Sie auch die „Informationen über uns und unsere Wertpapierdienstleistungen“ Ihres Bankinstituts.

Druckfehler und Irrtümer vorbehalten.