„Warum soll man gerade jetzt Immobilienfonds kaufen, Herr Karl?“

Der Immobilienmarkt war in den letzten zwei Jahren kein Honiglecken. Doch nun gibt es Licht am Ende des Tunnels: Die erwarteten weiteren Zinsensenkungen der Europäischen Zentralbank dürften die Immobilienwirtschaft stützen. In einem breit gestreuten Anlage-Portfolio sollten Immobilien immer eine Rolle spielen.

Wir sprachen mit dem Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG, Peter Karl, über das schwierige Geschäftsjahr 2024 und die Aussichten für Anleger:innen in Immobilienfonds.

Wie hat sich die ERSTE Immobilien KAG in der Flaute am Immobilienmarkt geschlagen?

Es waren bisher sicher die schwierigsten Jahre in der Geschichte unserer Gesellschaft. Aber nicht, weil es ein Problem mit unseren Objekten gab oder der Nachfrage im Mietbereich. Die in kurzer Zeit stark gestiegenen Zinsen, machen Anleger:innen neugierig für Anlage-Alternativen. Wir mussten auch gut laufende Objekte verkaufen, obwohl es bezogen auf die ungebrochen starke Nachfrage nach Mietobjekten gar keine Notwendigkeit dazu gab. Folglich ist auch das Volumen unserer beiden Immobilienfonds zurück gegangen. Zu Jahresende hielten wir aber immer noch ein Volumen von rund 2 Milliarden Euro in Immobilien. (Quelle: eigene Angaben, Stand 31.12.2024)

Wie sind Sie diesem Verkaufsdruck begegnet?

Geholfen hat uns die umsichtige Einkaufspolitik der Jahre davor. In einem Immobilienmarkt mit anhaltendem Verkaufsdruck konnten wir die Stabilität der Veranlagungen sicher stellen und den Liquiditätsbedarf der Anleger:innen erfüllen. Der Markt war aufnahmebereit, er hat funktioniert: Wir konnten 18 Wohn- und Geschäftsimmobilien im Volumen von 370 Millionen Euro erfolgreich am Markt platzieren. Natürlich tut mir das im Herzen weh, aber es gilt unsere Verlässlichkeit unter Beweis zu stellen und unseren gesetzlichen Auftrag zu erfüllen.

Immobilien haben immer Saison. Unsere Fonds haben, seit es sie gibt, in jedem Jahr positive Erträge erwirtschaftet.

Peter Karl

Geschäftsführer
Erste Immobilien KAG

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben Chancen auch Risiken beinhaltet.

Welche positiven Nachrichten können Sie über das Jahr 2024 vermelden?

Da gab es einige, zwei davon möchte ich besonders hervorheben: Wir haben die nach modernsten Technologien auf Basis hochwertiger klimaaktiv-Kriterien errichtete Wohnimmobilie „ina“ in Wien-Simmering mit einem Volumen von rund 69 Millionen Euro übernommen. In Mattighofen (OÖ) wurde ebenfalls ein modernes Wohngebäude mit 30 Wohnungen im Volumen von rund 14 Millionen Euro übernommen. Dieses Gebäude entspricht den Basiskriterien gemäß klimaaktiv-Gebäudestandard und damit dem österreichischen Qualitätszeichen für nachhaltige Wohn- und Dienstleistungsgebäude.

Wie haben die Fonds in dem schwierigen Umfeld abgeschnitten?

Ganz gut! Unserer Fonds haben seit ihrem Start immer eine positive Performance geliefert, in jedem Jahr.  Kumuliert über die letzten 5 Jahre haben sie einen Wertzuwachs von 9,6% (ERSTE IMMOBILIENFONDS) bzw. 7,5% (ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS, Quelle: OeKB) erzielt. Und auch für die Zukunft sind wir positiv gestimmt: Das Portfolio unserer Fonds ist solide aufgestellt. Die Vermietungsquote ist mit rund 96% im Bereich der Assetklasse Wohnen gut. Wenn Sie so wollen: wir sind nahezu voll vermietet. Dank dieser guten Vermietungsleistung und der regelmäßigen Inflationsanpassung sind die Erträge aus den Mieteinnahmen stabil. Die Erträge konnten die teilweise stattgefundenen Abwertungen nicht gänzlich kompensieren, sind aber in der ausgewiesenen Performance berücksichtigt.

Hinweis: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

Quelle: VÖIG / OeKB, Daten per 30.12.2024; Hinweis: Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt lt. OeKB Methode. Die Wertentwicklung unterstellt eine vollständige Wiederveranlagung der Ausschüttung und berücksichtigt die Verwaltungsgebühr sowie eine allfällige erfolgsbezogene Vergütung. Der bei Kauf gegebenenfalls anfallende einmalige Ausgabeaufschlag und allenfalls individuelle transaktionsbezogene oder laufend ertragsmindernde Kosten (z.B. Konto- und Depotgebühren) sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

Wie sind die Perspektiven für 2025?

Der Immobilien-Investmentmarkt beginnt sich langsam zu erholen. Unserer Meinung nach werden die Bewertungen anfangs in Summe seitwärts tendieren. Im Laufe des Jahres 2025 sollten sie aber wieder langsam zu steigen beginnen. Die Nachfrage der Mieter:innen nach Wohnraum hält weiter an. Die positive demographische Entwicklung in den Städten und Ballungszentren führt zu einem höheren Wohnbedarf. Aufgrund von hohen Kosten wird derzeit weniger gebaut und damit weniger Wohnraum fertiggestellt. Daher rechnen wir weiterhin mit einer guten Nachfrage nach Mietwohnungen. Auch werden die Mieten regelmäßig an die Inflation angepasst. Aufgrund dieser drei Faktoren rechnen wir aus heutiger Sicht mit weiter soliden Mieteinnahmen und einer stabilen Entwicklung der Fonds.

Die nachhaltige Ausrichtung der Objekte in den Fonds ist Ihnen wichtig. Welche Fortschritte konnten Sie hier erzielen?

Das war besonders für uns: im letzten Jahr konnte  neben dem Spezialfonds auch der ERSTE IMMOBILIENFONDS gemäß Artikel 8 der EU- Offenlegungsverordnung (SFDR) als Fonds hochgestuft werden, der ökologische und soziale Merkmale verfolgt.  Damit verwaltet die ERSTE Immobilien KAG drei Immobilienfonds, deren Portfolien einen Beitrag zur Reduktion der Kohlenstoffdioxid (CO2)-Intensität leisten – durch die Erhöhung der Energieeffizienz der Immobilien sowohl im Ankauf als auch im Bestand.

Können Sie bitte kurz beschreiben, was Nachhaltigkeit in Bezug zu den Immobilienfonds bedeutet?

Der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS ist seit seinem Fondsstart 2006 Träger des österreichischen Umweltzeichen und die Immobilien erfüllen die klimaaktiv– Kriterien. Die beiden anderen Fonds verfolgen das Merkmal „Stadt der kurzen Wege“: Ziel ist es, die im Alltag erforderliche Nutzung von Privatkraftfahrzeugen auf ein Minimum zu reduzieren und somit den durch die Mieter:innen im Alltag generierten CO2-Ausstoß durch erforderliche Wege des täglichen Bedarfs so weit als möglich hintanzuhalten. Die unmittelbare Nähe der im Portfolio befindlichen Immobilien zur sozialen Infrastruktur wie etwa Kinderbetreuung, Bildungseinrichtungen, medizinischen Versorgung trägt ebenso zur CO2-Reduktion bei. Die Einhaltung der ökologischen und sozialen Merkmale wird im Rahmen des angewandten Investmentprozesses sichergestellt und durch das interne Risikomanagement regelmäßig überprüft.

Worauf ist generell bei einer Anlage in offene Immofonds zu achten? Warum sollte man jetzt wieder kaufen?

Eine Veranlagung in Sachwerte, wie Immobilienfonds sie bieten, sollte unseres Erachtens ein Baustein in jedem gut diversifizierten Portfolio sein. Immobilien haben andere Rendite- und Risikoprofile als börsengehandelte Fonds, die in Immobilien investieren, und sind als ein längerfristiges Investment zu sehen. Die empfohlene Behaltefrist beträgt daher 5 Jahre.

VORTEILE FÜR ANLEGER:INNEN

• Veranlagung in reale Werte (Grund und Boden).
• Die Wertentwicklung ist unabhängig von der Entwicklung an den Aktienbörsen.
• Der Immobilienfonds bildet eine stabile Depotergänzung und bietet eine Chance für den langfristigen Vermögensaufbau.
• Investition in ein breit gestreutes Immobilienportfolio.
• Das Investment bietet einen Inflationsschutz. Denn die Mieten werden in der Regel an die Inflation angepasst.
• Regelmäßiges Anlegen ist bereits mit kleinen Beträgen möglich – mit dem s Fonds Plan.
• Der Immobilienfonds ist zur Wertpapier-deckung österreichischer Pensions-rückstellungen geeignet (Deckung 103,50 bzw. 102,00 Euro je Anteil).
• Der Immobilienfonds ist für die Veranlagung des investitionsbedingten Gewinnfreibetrages geeignet.

Zu beachtende Risiken

• Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen.
• Mieter:innen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen.
• Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.
• Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen.
• Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.
• Die Rückgabe von Anteilen ist nach wie vor zum täglichen Rechenwert möglich. Die Immo KAG kann die Fonds-bestimmungen dahingehend ändern, dass eine Mindestbehaltedauer von einem Jahr sowie eine Rückgabefrist von einem weiteren Jahr (zusätzlich) für die Rückgabe von Anteilscheinen gelten.
• Dies könnte das Preisänderungsrisiko erhöhen. Denn der Anteilswert kann in dem Zeitraum bis zur tatsächlichen Rücknahme der Anteilscheine unter den Einstandspreis bzw. unter den Anteilswert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fallen.
• Eine Änderung der Fondsbestimmungen zur Einführung der Mindestbehaltedauer und Rückgabefrist würde erst ein Jahr nach Veröffentlichung in Kraft treten.
• Spätestens mit 01.01.2027 werden aufgrund gesetzlicher Vorgaben die Mindestbehaltedauer und die Rückgabefrist für alle Anteilscheininhaber:innen in Kraft treten.
• Die empfohlene Behaltedauer beträgt mind. 5 Jahre.
• Eine Veranlagung in Immobilien bzw. Immobilienfonds ist als längerfristiges Investment zu sehen.