Erste Asset Management Investment Blog

Immobilienmarkt: Gelegenheit zu investieren

Immobilienmarkt: Gelegenheit zu investieren
Immobilienmarkt: Gelegenheit zu investieren
(c) ERSTE Immo KAG / Jens Ellensohn
Beitrag teilen:

Der rasche Anstieg der Zinsen auf ein Niveau, das der Markt seit Jahren nicht mehr „gewohnt“ war, hat den Erwerb von Eigentum erschwert. Auch Anlagen in Immobilien wurden plötzlich in Frage gestellt, weil es wieder attraktive Zinsen bei gebundenen Spareinlagen und bei Anleihen gibt. Doch dazu gibt es keinen Grund, denn leistbare Wohnungen sind hierzulande Mangelware und die Mieten steigen.

Peter Karl ist Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG und seit der Gründung der ersten Immobilienfonds nach der Jahrtausendwende in der Branche tätig. In unserem Blog-Interview beantwortet er die wichtigsten Fragen rund um Immobilien und Anlegen in Immobilien mit Fonds.

Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.

Nach dem Zinsanstieg in Europa und in den USA ist der zuvor stark florierende Immobilienmarkt eingebrochen. Da und dort wird vor Veranlagungen in Immobilien sogar gewarnt. Ist die Skepsis angebracht?

Wir müssen hier unterscheiden zwischen dem Erwerb von Eigentum und dem Mietwohnungsmarkt. Der Käufermarkt ist vom Anstieg der Zinsen am falschen Fuß erwischt worden. Wer bei seiner Finanzierung einen variablen Zinssatz gewählt hatte, bekam die Teuerung stark zu spüren. Zusätzlich machten die erschwerten Finanzierungsbedingungen, etwa durch die KIM-VO (Kreditimmobilienmaßnahmen-Verordnung, Anm.) im August 2022, die einen Eigenmittelanteil von mindestens 20% vorschreibt, vielen potenziellen Bauwerbern und Wohnungskäufern einen Strich durch die Rechnung.

Im Gegenzug ist die Nachfrage nach Mietobjekten deutlich gestiegen. Die Mieteinnahmen der von der ERSTE Immobilien KAG verwalteten Objekte konnten trotz der erschwerten Marktbedingungen im Vorjahr um rund 22 % auf 96,2 Mio. Euro erhöht werden. Die Auslastung liegt damit auf einem hohen Wert von 95%. Der Mietmarkt, in dem wir uns mit unseren beiden Immobilienfonds bewegen, erlebt einen regelrechten Boom.

Dennoch mussten Sie Objekte abstoßen, die gut vermietet waren, um die Abflüsse bedienen zu können. Ist das nicht schade?

Sowohl der ERSTE IMMOBBILIENFONDS als auch der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS verfügen über ein gut aufgestelltes Immobilienportfolio mit gestiegenen Mieteinnahmen im Vorjahr und einer weiterhin guten Nachfrage nach Mietwohnungen. Wir haben frühzeitig Maßnahmen gesetzt, um die Liquidität zu stärken: Wir haben einige Wohnimmobilien in Wien und eine Büroimmobilie in Hamburg über dem Verkehrswert verkauft. Damit verfügen beide Fonds über ausreichend liquide Mittel. Das zeigt auch, dass es in Österreich Investoren gibt, die gut geführte Immobilien sofort in ihr Portfolio aufnehmen können und dies als Chance betrachten.

Natürlich ist das schade, denn in Wahrheit gibt es außer den Zinsen keinen stichhaltigen Grund gerade jetzt zu verkaufen. Aber die Aussicht auf ein Ende des Zinserhöhungszyklus wird der gesamten Immobilienbranche den Rücken stärken. Die steigenden Mieterträge aufgrund der Inflationsanpassung und der Rückgang von Neubautätigkeiten bedeuten, dass die Anleger:innen mit einer soliden Wertentwicklung der beiden Immobilienfonds rechnen dürfen.

Hinweis der Redaktion: Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. MieterInnen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

Die Regierung hat dieser Tage ein Baupaket vorgelegt. Bis 2026 soll eine Milliarde Euro in den gemeinnützigen Wohnbau investiert werden. Dadurch will man die Bauwirtschaft ankurbeln und 20.000 neue Wohnungen bauen, 5.000 sollen saniert werden. Werden die Mieten bald wieder fallen?

Der Wunsch nach leistbarem Wohnraum eint alle politischen Parteien. Angesichts einer kräftig wachsenden Bevölkerung in Österreich auf mittlerweile 9,2 Millionen Einwohner (Quelle: OeStat) ist dieser Wunsch mehr als berechtigt. Trotz der Milliarden-Unterstützungen, die ich gerade jetzt für wichtig erachte, werden leistbare Wohnungen in den nächsten Jahren Mangelware bleiben. Die Mieten werden daher weiter anziehen. Davon profitieren natürlich alle Anleger:innen in unseren Fonds, gerade wenn die Zinsen wieder fallen.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Daher sollten entsprechende Wohnungen zur Verfügung stehen, die sich die Menschen auch dauerhaft leisten können. Wir haben daher im Portfolio ein breit gefächertes Angebot von geförderten bis hin zu frei finanzierten Mietwohnungen. Energieeffiziente, nachhaltig orientierte Häuser profitieren von dieser Entwicklung umso mehr, da insbesondere die Energiekosten in solchen Projekten deutlich niedriger ausfallen. Daher achten auch wir bereits beim Ankauf bzw. in der Weiterentwicklung von Bestandsimmobilien auf die nachhaltige Ausrichtung der Gebäude. Denn nur nachhaltige Immobilien sind langfristig fit für die Zukunft!

Wie sehen Sie die künftige Preisentwicklung bei Wohnimmobilien, die in den Erste-Fonds die bei weitem größte Bedeutung haben? Im Vorjahr waren Preisrückgänge am Markt zu beobachten.

Laut dem Wohnimmobilienpreisindex der Nationalbank für das vierte Quartal sind die Preise seit dem Höhepunkt im dritten Quartal 2022 bundesweit nur um 4,2% gefallen – trotz der vorhin skizzierten Schwierigkeiten. In Wien war der Preisrückgang etwas stärker als außerhalb Wiens, und gebrauchte Eigentumswohnungen verloren mit -8,6% überdurchschnittlich an Wert. Angesichts dieser Preisrückgänge ist die Werterhaltung unserer beiden Immobilienfonds solide, was die Seitwärtsbewegung der Bewertungen 2023 zeigt.

Ein Argument mehr, wieder in Mietwohnungen zu investieren. Schließlich führen höhere Inflationsraten zu einem Anstieg der Inflations-indexierten Mieten. Und angesichts der rückläufigen Baugenehmigungen, einer weiteren Zuwanderung sowie der bis Jahresende absehbaren Entspannung bei den Zinsen erscheint hierzulande ein Boden bei den Preisen erreicht. Privates Kapital sucht nach Investitionsmöglichkeiten und einige professionelle Anleger:innen beginnen sich bereits einzudecken. Daher sollte man nicht aus den Augen verlieren, dass ein Immobilienanteil im Depot unverzichtbar ist.

Hinweis der Redaktion: Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. MieterInnen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

Peter Karl

CEO ERSTE Immobilien KAG

Immobilien im Depot sind unverzichtbar.

Lassen Sie uns noch kurz über die beiden Fonds reden. Welche Merkmale haben sie? Wie haben sie sich in den letzten Jahren entwickelt?

Der ERSTE IMMOBILIENFONDS legt den Fokus auf Wohnimmobilien in Städten und städtischen Ballungszentren in Österreich und Deutschland (Hamburg). Der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS mit seinem nachhaltig orientierten Portfolio investiert in klimaaktiv-zertifizierte Gebäude mit einem sozialen Aspekt wie Pflegeheime, Wohnen für Studenten oder auch Schulen, Kindergärten und Forschungseinrichtungen sowie Büros.

Dank dieser konservativen Investmentstrategie weisen beide Publikumsfonds trotz der äußerst schwierigen Immobilienmarktlage und eines herausfordernden Umfelds eine positive Performance auf:  Im Jahr 2023 betrug die Wertsteigerung für Anleger:innen im ERSTE IMMOBILIENFONDS 1,1 % (per 31.12.2023, 10 Jahres Performance 2,2 % p.a.)* und im ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS 1,3 % (per 31.12.2023, Performance seit Fondsbeginn: 1,6 % p.a.)*

Hinweis: Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt lt. OeKB Methode. Die Wertentwicklung unterstellt eine vollständige Wiederveranlagung der Ausschüttung und berücksichtigt die Verwaltungsgebühr sowie eine allfällige erfolgsbezogene Vergütung. Der bei Kauf gegebenenfalls anfallende einmalige Ausgabeaufschlag und allenfalls individuelle transaktionsbezogene oder laufend ertragsmindernde Kosten (z.B. Konto- und Depotgebühren) sind in der Darstellung nicht berücksichtigt. Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

Weitere Informationen finden Sie unter ersteimmobilien.at

Vorteile für AnlegerInnen

  • Veranlagung in reale Werte (Grund und Boden).
  • Die Wertentwicklung ist unabhängig von der Entwicklung an den Aktienbörsen.
  • Der Immobilienfonds bildet eine stabile Depotergänzung und bietet eine Chance für den langfristigen Vermögensaufbau.
  • Investition in ein breit gestreutes Immobilienportfolio mit Schwerpunkt auf dem Wohnbereich in Österreich und Deutschland (Hamburg).
  • Das Investment bietet einen Inflationsschutz. Denn die Mieten werden in der Regel an die Inflation angepasst.
  • Regelmäßiges Anlegen ist bereits mit kleinen Beträgen möglich – mit dem s Fonds Plan.
  • Der Immobilienfonds ist zur Wertpapierdeckung österreichischer Pensionsrückstellungen geeignet (Deckung 103,50 Euro je Anteil).
  • Der Immobilienfonds ist für die Veranlagung des investitionsbedingten Gewinnfreibetrages geeignet.

Zu beachtende Risiken

  • Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen.
  • MieterInnen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen.
  • Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.
  • Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen.
  • Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.
  • Die Rückgabe von Anteilen ist nach wie vor zum täglichen Rechenwert möglich. Die ImmoKAG kann die Fondsbestimmungen dahingehend ändern, dass eine Mindestbehaltedauer von einem Jahr sowie eine Rückgabefrist von einem weiteren Jahr (zusätzlich) für die Rückgabe von Anteilscheinen gelten.
  • Dies könnte das Preisänderungsrisiko erhöhen. Denn der Anteilswert kann in dem Zeitraum bis zur tatsächlichen Rücknahme der Anteilscheine unter den Einstandspreis bzw. unter den Anteilswert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fallen.
  • Eine Änderung der Fondsbestimmungen zur Einführung der Mindestbehaltedauer und Rückgabefrist würde erst ein Jahr nach Veröffentlichung in Kraft treten.
  • Spätestens mit 01.01.2027 werden aufgrund gesetzlicher Vorgaben die Mindestbehaltedauer und die Rückgabefrist für alle Anteilscheininhaber in Kraft treten.
  • Die empfohlene Behaltedauer beträgt mindestens 3 Jahre.
  • Eine Veranlagung in Immobilien bzw. Immobilienfonds ist als längerfristiges Investment zu sehen.

Weitere Ausführungen zur nachhaltigen Ausrichtung des ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS sowie zu den Angaben gemäß Offenlegungs-Verordnung (Verordnung (EU) 2019/2088) und Taxonomie-Verordnung (Verordnung (EU) 2020/852) sind dem aktuellen Prospekt inkl. Anlage 1 Vorvertragliche Offenlegung zur Nachhaltigkeit als auch den auf der Homepage unter dem Punkt EU Offenlegungs-Verordnung zu findenden Dokumenten zu entnehmen. Bei der Entscheidung, in den ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS zu investieren, sollten alle Eigenschaften oder Ziele des ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS berücksichtigt werden, wie sie in den Fondsdokumenten beschrieben sind.

Details können Sie auch unserer Homepage www.ersteimmobilien.at entnehmen und wir stehen Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung.

REAGIEREN SIE AUF DEN ARTIKEL

WICHTIGE RECHTLICHE HINWEISE

Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Sofern nicht anders angegeben, Datenquelle Erste Asset Management GmbH. Die Kommunikationssprache der Vertriebsstellen ist Deutsch und jene der Verwaltungsgesellschaft zusätzlich auch Englisch.

Der Prospekt für OGAW-Fonds (sowie dessen allfällige Änderungen) wird entsprechend den Bestimmungen des InvFG 2011 idgF erstellt und veröffentlicht. Für die von der Erste Asset Management GmbH verwalteten Alternative Investment Fonds (AIF) werden entsprechend den Bestimmungen des AIFMG iVm InvFG 2011 „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ erstellt.

Der Prospekt, die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ sowie das Basisinformationsblatt sind in der jeweils aktuell gültigen Fassung auf der Homepage www.erste-am.com jeweils in der Rubrik Pflichtveröffentlichungen abrufbar und stehen dem/der interessierten Anleger:in kostenlos am Sitz der jeweiligen Verwaltungsgesellschaft sowie am Sitz der jeweiligen Depotbank zur Verfügung. Das genaue Datum der jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts, die Sprachen, in denen das Basisinformationsblatt erhältlich ist, sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente, sind auf der Homepage www.erste-am.com ersichtlich. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte ist in deutscher und englischer Sprache auf der Homepage www.erste-am.com/investor-rights abrufbar sowie bei der Verwaltungsgesellschaft erhältlich.

Die Verwaltungsgesellschaft kann beschließen, die Vorkehrungen, die sie für den Vertrieb von Anteilscheinen im Ausland getroffen hat, unter Berücksichtigung der regulatorischen Vorgaben wieder aufzuheben.

Hinweis: Sie sind im Begriff, ein Produkt zu erwerben, das schwer zu verstehen sein kann. Bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen, empfehlen wir Ihnen, die erwähnten Fondsdokumente zu lesen. Diese Unterlagen erhalten Sie zusätzlich zu den oben angeführten Stellen kostenlos am jeweiligen Sitz der vermittelnden Sparkasse und der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG. Sie können die Unterlagen auch elektronisch abrufen unter www.erste-am.com.

Wichtig: Die im Basisinformationsblatt angeführten Performance-Szenarien beruhen auf einer Berechnungsmethodik, die in einer EU-Verordnung vorgegeben ist. Die künftige Marktentwicklung lässt sich nicht genau vorhersagen. Die dargestellten Performance-Szenarien zeigen nur mögliche Erträge auf, basieren dabei aber auf den Erträgen in der jüngeren Vergangenheit. Die tatsächlichen Erträge könnten niedriger ausfallen als angegeben.

Unsere Analysen und Schlussfolgerungen sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale unserer Anleger:innen hinsichtlich des Ertrags, der steuerlicher Situation, Erfahrungen und Kenntnisse, des Anlageziels, der finanziellen Verhältnisse, der Verlustfähigkeit oder Risikotoleranz.

Bitte beachten Sie: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu. Eine Veranlagung in Wertpapieren birgt neben den geschilderten Chancen auch Risiken. Der Wert von Anteilen und deren Ertrag können sowohl steigen als auch fallen. Auch Wechselkursänderungen können den Wert einer Anlage sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Es besteht daher die Möglichkeit, dass Sie bei der Rückgabe Ihrer Anteile weniger als den ursprünglich angelegten Betrag zurückerhalten. Personen, die am Erwerb von Investmentfondsanteilen interessiert sind, sollten vor einer etwaigen Investition den/die aktuelle(n) Prospekt(e) bzw. die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“, insbesondere die darin enthaltenen Risikohinweise, lesen. Ist die Fondswährung eine andere Währung als die Heimatwährung des/der Anleger:in, so können Änderungen des entsprechenden Wechselkurses den Wert der Anlage sowie die Höhe der im Fonds anfallenden Kosten - umgerechnet in die Heimatwährung - positiv oder negativ beeinflussen.

Wir dürfen dieses Finanzprodukt weder direkt noch indirekt natürlichen bzw. juristischen Personen anbieten, verkaufen, weiterverkaufen oder liefern, die ihren Wohnsitz bzw. Unternehmenssitz in einem Land haben, in dem dies gesetzlich verboten ist. Wir dürfen in diesem Fall auch keine Produktinformationen anbieten.

Zu den Beschränkungen des Vertriebs des Fonds an amerikanische oder russische Staatsbürger entnehmen Sie die entsprechenden Hinweise dem Prospekt bzw. den „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“.

In dieser Mitteilung wird ausdrücklich keine Anlageempfehlung erteilt, sondern lediglich die aktuelle Marktmeinung wiedergegeben. Diese Mitteilung ersetzt somit keine Anlageberatung und berücksichtigt weder die Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen, noch unterliegt sie dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen.

Die Unterlage stellt keine Vertriebsaktivität der Verwaltungsgesellschaft dar und darf somit nicht als Angebot zum Erwerb oder Verkauf von Finanz- oder Anlageinstrumenten verstanden werden.

Die Erste Asset Management GmbH ist mit den vermittelnden Sparkassen und der Erste Bank verbunden.

Beachten Sie auch die „Informationen über uns und unsere Wertpapierdienstleistungen“ Ihres Bankinstituts.

Druckfehler und Irrtümer vorbehalten.