Macht Investieren in Immobilien noch Sinn?

Immobilien gelten seit jeher als solide Geldanlage dank ihrer Stabilität und Inflationsresistenz. Das Gute für Anleger:innen, die sich Gedanken über die Anschaffung einer Immobilie machen und heute noch nicht ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung haben: Über Immobilienfonds kann man schon mit geringen Beträgen in „reale Werte“ (Grund) und Boden investieren.

Die bei Erste Bank und Sparkasse erhältlichen Immobilienfonds, der ERSTE IMMOBILIENFONDS und der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS, liefern schon seit vielen Jahren kontinuierliche Erträge (siehe Grafiken). Im folgenden Blog gehen wir der Frage nach, wie sich die steigenden Preise (Inflation) und Zinsen auf den Immobilienmarkt auswirken und wie die Expert:innen der ERSTE Immobilien die Anlage-Chancen beurteilen und was man bei einer Anlage in Immobilien beachten muss. ERSTE Immobilien Geschäftsführer Peter Karl stand uns Rede und Antwort.

Wie ist das Jahr 2022 für die beiden ERSTE-Immobilienfonds gelaufen?

Wir haben ein turbulentes Jahr hinter uns. Der Markt hat sich von einem Verkäufer- hin zu einem Käufermarkt gedreht. Trotz allgemein turbulenter Umstände manövriert die ERSTE Immobilien KAG ihre beiden Fonds erfolgreich durch die Krise(n). Das Flaggschiff, der ERSTE IMMOBILIENFONDS, bewährt sich auch in stürmischen Zeiten und setzt seinen Schwerpunkt weiterhin auf das Thema Wohnen, ergänzt durch hochwertige Büroimmobilien. Seit 2008 am Markt, umfasst er ein Fondsvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro und insgesamt 7.000 Wohnungen in demografisch wichtigen Städten wie beispielsweise Wien, Graz oder Hamburg, wo letztes Jahr die moderne und nachhaltige Büroimmobilie ConneXion übernommen wurde. Die allgemein gute Vermietungsquote schafft außerdem stabile Mieterträge. Der seit 2016 bestehende und damit weitaus jüngere ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS baut sein Fondsvolumen auf rund 532 Millionen Euro aus und erweitert sein Portfolio um insgesamt vier nachhaltige Immobilienprojekte. Der Fokus liegt neben Immobilien der Bildung und Forschung auf Wohnen sowie Wohnformen mit Zusatznutzen wie Seniorenheimen oder Betreubares Wohnen. Allgemeine Voraussetzung ist dabei stets die Erfüllung der klimaaktiv-Kriterien. Gemeinsam wird in beiden Fonds per Ultimo 2022 ein Fondsvolumen von 3,1 Milliarden Euro verwaltet.

Wie wirken sich die hohe Inflation und die gestiegenen Zinsen auf den Immobilienmarkt aus?

Die gestiegenen Zinsen, die hohe Inflation und neue Verordnung der Immobilienfinanzierungen (KIM-Verordnung) wirken sich auf den Eigentümer-Markt aus. Der für unsere Immobilienfonds eigentlich relevante Mietermarkt funktioniert nach wie vor, sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei Büro- und Geschäftsimmobilien. Die Nachfrage nach vernünftig bepreisten Wohneinheiten ist in den letzten Wochen sogar deutlich angezogen: Aufgrund der höheren Zinsbelastung im Eigentum steigt die Zahl derer, die sich eine Wohnung oder ein Haus nicht mehr leisten können. Diese bevorzugen die Miete, was sich auf unsere Immobilienfonds günstig auswirkt. Die Inflation im Mietbereich kann man in der Regel durch die Indexierung abfedern. Die Anpassung der Miete ist im Mietvertrag geregelt.

Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltigkeit im Wohnbau angesichts der explodierenden Strom- und Energiepreise?

Nicht nur bei Mieter:innen, sondern auch Investor:innen, liegt Nachhaltigkeit im gesteigerten Interesse. Mit der Offenlegungsverordnung der EU sind nun auch strengere Beweiskriterien verpflichtend. Die ERSTE Immobilien KAG hat den Trend frühzeitig erkannt und schon vor Jahren begonnen, ihr Portfolio daraufhin auszurichten. Energieeffizienz sowie die Schonung der Ressourcen und damit eine Senkung der laufenden Kosten, haben durch die hohe Inflation nun noch mehr an Bedeutung gewonnen. Schon eine ganze Reihe von Objekten in unseren Fonds können im Hinblick auf den Energieverbrauch und Ressourcenschonung als mustergültig bezeichnet werden. Darauf sind wir wirklich stolz. Es gibt keine Alternative, aber man kann natürlich nicht von heute auf morgen die Welt verändern. Das ist schon klar. Aber wir tun das mit Freude und aus voller Überzeugung.

„Schon eine ganze Reihe von Objekten in unseren Fonds können im Hinblick auf den Energieverbrauch und Ressourcenschonung als mustergültig bezeichnet werden.“

Peter Karl, Geschäftsführer ERSTE Immobilien KAG

Was tut sich in den Fonds? Welche Objekte wurden erworben?

Für den ERSTE IMMOBILIENFONDS wurden 2022 die zwei neuen Wohnimmobilien Violaa im 10. Bezirk mit 249 Wohnungen sowie „Der Ballon“ im 22. Bezirk mit insgesamt 200 Einheiten übernommen. Absolutes Highlight des Jahres ist der Erwerb des Bürogebäudes ConneXion in Hamburger Bestlage und modernster digitaler Infrastruktur. Nach DGNB-Gold Standards konzipiert, WireScore Gold zertifiziert und mit dem „Madaster Material Passport“ dokumentiert, ist es besonders auf Nachhaltigkeit ausgerichtet. Anfang 2023 folgte außerdem die Aufnahme der hochwertigen Büroimmobilie Silo Plus in der Lemböckgasse im 23. Bezirk ins Portfolio. DGNB-Gold und klimaaktiv-Bronze zertifiziert, punktet es vor allem mit niedrigen Betriebskosten dank nachhaltiger Gebäudetechnik wie Geothermie und Photovoltaik.

Der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS erweiterte 2022 sein Portfolio um zwei neue Pflegeheime in Österreich: das Seniorenheim in Fischamend wurde im Februar eröffnet, ein weiteres entsteht im Schwarzautal im Steirischen Bezirk Wolfsberg. Außerdem entsteht derzeit ein neues Wohngebäude in Mattighofen in Oberösterreich. Anfang 2023 wurde der Erwerb der hochwertig ausgestatteten Wohnimmobilie in Dornbirn abgeschlossen. In zentraler Lage in der Poststraße 1, nahe dem Bahnhof und Zentrum, empfängt der moderne Neubau mit 21 Wohneinheiten mit Fußbodenheizung, Küche, Terrasse oder Balkon seine Mieter:innen. Die Immobilie wurde nach klimaaktiv Silber Kriterien zertifiziert. 

Erläuterungen zu Fachausdrücken finden Sie in unserem Fonds-ABC.

Wichtige rechtliche Hinweise:

Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Wertentwicklungen.

Vorteile für Anleger:innen:

• Veranlagung in reale Werte (Grund und Boden).
• Die Wertentwicklung ist unabhängig von der Entwicklung an den Aktienbörsen.
• Der Immobilienfonds bildet eine stabile Depotergänzung und bietet eine Chance für den langfristigen Vermögensaufbau.
• Investition in ein breit gestreutes Immobilienportfolio.
• Das Investment bietet einen Inflationsschutz. Denn die Mieten werden in der Regel an die Inflation angepasst.
• Regelmäßiges Anlegen ist bereits mit kleinen Beträgen möglich – mit dem
  s Fonds Plan.
• Der Immobilienfonds ist zur Wertpapier-deckung österreichischer Pensions-rückstellungen geeignet (Deckung 103,50 bzw. 102,00 Euro je Anteil).
• Der Immobilienfonds ist für die Veranlagung des investitionsbedingten Gewinnfreibetrages geeignet.

Zu beachtende Risiken:

• Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen.
• Mieter:innen können ausfallen, Liegen-schaften oder Teile davon leer stehen.
• Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungs-aussetzungen führen.
• Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen.
• Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.
• Die Rückgabe von Anteilen ist nach wie vor zum täglichen Rechenwert möglich. Die Immo KAG kann die Fonds-bestimmungen dahingehend ändern, dass eine Mindest-behaltedauer von einem Jahr sowie eine Rückgabefrist von einem weiteren Jahr (zusätzlich) für die Rückgabe von Anteil-scheinen gelten.
• Dies könnte das Preisänderungsrisiko erhöhen. Denn der Anteilswert kann in dem Zeitraum bis zur tatsächlichen Rücknahme der Anteilscheine unter den Einstandspreis bzw. unter den Anteilswert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fallen.
• Eine Änderung der Fondsbestimmungen zur Einführung der Mindestbehaltedauer und Rückgabefrist würde erst ein Jahr nach Veröffentlichung in Kraft treten.
• Spätestens mit 01.01.2027 werden aufgrund gesetzlicher Vorgaben die Mindestbehalte-dauer und die Rückgabefrist für alle Anteilscheininhaber:innen in Kraft treten.
• Die empfohlene Behaltedauer beträgt mind. 5 Jahre.
• Eine Veranlagung in Immobilien bzw. Immobilienfonds ist als längerfristiges Investment zu sehen.

Hinweis: Je nach Entwicklung des Investmentfonds wird sich die Wertenwicklung eines s Fonds Plans von der einer Einmalveranlagung unterscheiden (höher oder geringer). Ein Kapitalverlust ist in beiden Fällen möglich.